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25일 오전 8시30분, 지하철 4호선 인덕원역 3번 출구 앞. 에스컬레이터를 타고 올라오자 통근 버스를 타기 위해 기다리고 있는 직장인들이 한 줄로 길게 늘어섰다. 5분 간격으로 약 10대의 통근 버스가 잇따라 지나간 후에야 출구 앞은 다소 한산해졌다. 통근 버스 정류장에서 약 50m 가량 떨어진 편의점에서 근무하는 한 직원은 “매일 오전 8시부터 9시까지는 숙취해소제, 커피, 담배 등을 사는 직장인 손님들로 분주하다”고 말했다.
인덕원역 출구 앞이 이렇게 붐비기 시작한 것은 최근 일이다. 2011년 정부가 과천 지식정보타운(과천지정타) 사업을 국가사업으로 격상하면서 갈현동·문현 키스론 동 일대 41만평(135만㎡)을 대상으로 대규모 개발이 시작됐다. 지난 1~2년 새 기업들이 속속 이주하면서 정부청사 세종시 이주로 10년 넘게 죽었던 과천 상권이 살아나고 있다.
과천지식정보타운의 새로 지어진 건물 앞 공사 현장에서 토지 평탄화 작업 중인 모습.
소상공인 상권분석
과천 지정타는 아직 미완이다. 이날도 공공주택지구 내 지식기반산업용지 8블럭에 위치한 디테크타워 A·B동 양 옆으로 ‘G-TOWN 개발사업 신축공사’ 현수막이 1km 가량 이어졌다. 현수막 안쪽으로는 포크레인과 지게차가 수없이 지나다니면서 뿌연 모래 연기가 일어났다. 갈현동행정복지센터 임시청사 앞뒤 공터는 수익손익공유형모기지 이제 막 토지평탄화 작업이 시작된 단계였고, 도로 블록 전체를 봉쇄하고 건물 기초공사를 진행하는 곳도 다수였다.
개발이 한창이지만 ‘제2의 판교’라는 타이틀과 함께 과천의 위상이 높아진 건 첨단산업 기업들이 이전해오기 시작한 2022년부터다. 게임 ‘검은사막’으로 해외에 K-게임의 명성을 떨쳤던 게임개발사 펄어비스를 시작으로 국내 1위 클 삼성저축은행면접 라우드 관리서비스제공사업자(MSP) 메가존클라우드, 네이버 관계사인 IPX(구 라인프렌즈) 등 정보기술(IT) 기업들이 대거 과천으로 들어왔다. 광동제약, JW중외제약, 안국약품 등 제약사도 잇따라 이전하면서 바이오 클러스터도 완성됐다.
과천지정타 개발 초기부터 사무실 및 상가 전세담보대출 이자 임대에 관여해온 갈현동의 공인중개사무소 관계자들은 인기 요인을 편리한 교통, 저렴한 임대료, 정부 혜택 등 총 3가지로 꼽았다. 공인중개사 A씨는 4호선 과천정보타운역(갈현역)과 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 개통 계획이 과천 지역이 급부상한 핵심 요인이라고 강조했다. A씨는 “4호선을 타고 가면 명동, 광화문 같은 핵심 업무 지역에 쉽게 닿을 수 있고, GTX-C노선은 과천에서 양재, 삼성으로 이어지기 때문에 강남과의 접근성도 뛰어나다”고 말했다.
인덕원역에 내린 후 통근버스를 한번 더 타야 하는 과천지정타 입주 기업 직원들은 지하철역 개통에 대한 기대감이 높은 상황이다. 반도체 장비 업체에 다니는 B씨(36)는 “집이 숙대입구역 근처라 인덕원역까지 4호선을 타고 쭉 내려온 뒤 통근버스를 타고 출근하는데, 새로 과천정보타운역이 생기면 통근버스 갈아타는 시간 약 20분을 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.
교통 인프라에 대한 높은 기대감은 ‘지식산업센터의 저주’로 불리는 높은 공실률 문제도 피해가게 만들었다. 최근 고금리와 경기침체 등으로 경기도 지식산업센터 공실이 늘어났고 임대 수익률은 크게 떨어졌다. 대출이자 부담이 급격히 늘면서 경매 시장에 나오는 매물도 증가하고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 경매에 넘어간 전국 지식산업센터는 1594건으로 전년 동기(688건) 대비 131.7%나 증가했다.
하지만 과천지정타 공실률은 다른 경기도 지역 평균 대비 5분의1 수준인 10% 정도다. 박합수 건국대 부동산학과 겸임교수는 “입주를 고민하는 대표들의 결정 1순위는 서울 등에서 출퇴근이 얼마나 용이한지 여부”라고 낮은 공실률의 배경을 설명했다.
판교만큼 강남과 가까우면서도 주변 산업단지보다 저렴한 임대료도 매력적인 요인이다. 서울과 거리가 먼 경기도 안양의 임대료가 100평당 600~700만원 선에서 형성된 것을 감안하면 100평당 500만원대에 형성된 과천 시세는 굉장히 저렴한 편이다.
과천상상자이타워에서 상가·사무실 계약을 전문으로 하고 있는 공인중개사 직원 C씨는 “30~40대 젊은 스타트업 대표들이 상담하러 자주 방문하는데 과천에서 의왕이나 안양 수준의 가격으로 매매와 임대가 가능하기 때문에 오지 않을 이유가 없다”고 말했다. 스타트업 기업들이 인력난을 겪는 곳이 많은데 안양에서 서울과 가까운 과천으로 이전한 뒤 인력난을 해소한 회사도 많다고 한다.
과천시가 주는 혜택도 많다. 과천지정타 입주 기업들은 올해까지 취득세와 재산세 35% 감면 등의 혜택을 누릴 수 있다. 시의 창업지원센터는 사무실을 무상으로 임대해주는 스타트업 육성 지원 정책도 시행 중이다. 시 관계자는 “과천지정타 입주가 거의 완료됐고 대기업 사옥이 추가로 들어올 부지는 남아있지 않다”면서 “스타트업의 경우에는 무상 임대를 지원하는 4개의 사무실에 30개의 업체가 몰릴 정도로 주목을 받았다”고 말했다.
과천=글·사진 나경연 윤준식 기자 contest@kmib.co.kr
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